2.土地に対する課税について

土地の評価のしくみ

土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。市内の一部の土地（調整区域の農地など）を除き、路線価を用いて評価額を算定します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地の9種類あります。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿に記載されている登記地目とは異なり、その年の1月1日（賦課期日）の土地の現況により決まります。

路線価とは

路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。

補正率

角地で利便性が高い、間口が狭いなど、土地の形状や状況に応じて評価額を増価または減価させるために適用する率です。

地積

地積は、登記簿に登記されている地積によります。

【計算例】路線価が55,000円、補正率が0.95、地積が130平方メートルの土地の評価額
路線価×補正率×地積＝評価額
55,000×0.95×130=6,792,500円

課税標準額

課税標準額は、原則として固定資産の評価額が課税標準となりますが、特例措置がある場合は、課税標準額は評価額よりも低く算定されます。
なお、都市計画税の課税標準額は、特例措置が固定資産税と異なる等の理由により、固定資産税の課税標準額と一致しない場合があります。
また、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低く算定されます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

• 200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
• 小規模住宅用地の固定資産税・課税標準額については、評価額の6分の1の額とする特例措置があります。
• 小規模住宅用地の都市計画税・課税標準額については、評価額の3分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

• 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
• 一般住宅用地の固定資産税・課税標準額については、評価額の3分の1の額とする特例措置があります。
• 一般住宅用地の都市計画税・課税標準額については、評価額の3分の2の額とする特例措置があります。

住宅用地の種類と範囲

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   その土地の全部が対象となります。（ただし家屋の床面積の10倍を限度とする）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   その土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍を限度とする）に下記の住宅用地の率を乗じて得た面積に相当する土地。

専用住宅、併用住宅の範囲

家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
地上5階以上の耐火 建築物である併用住宅以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
地上5階以上の耐火 建築物である併用住宅以外の併用住宅	2分の1以上	1.0
地上5階以上の耐火 建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
地上5階以上の耐火 建築物である併用住宅	2分の1以上4分の3未満	0.75
地上5階以上の耐火 建築物である併用住宅	4分の3以上	1.0

住宅用地の例外

1月1日（賦課期日）において、住宅が建設途中の土地は、住宅用地として取扱いません。
ただし、家の建替えのために新たな住宅が建設中であり、一定の要件を満たす土地については、1年間に限り住宅用地として取扱います。

宅地の税負担の調整措置について

平成9年度の評価替え以降、負担水準の均衡化を図る制度が導入されました。この負担水準が高い土地については税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地はなだらかに税負担を引き上げていくしくみです。

負担水準とは

負担水準とは、個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

住宅用地に対する負担調整措置

(1)負担水準が100％以上

(2)負担水準が100％未満

評価額に住宅用地特例率を乗じた額に達するまで、評価額に住宅用地特例率を乗じた額の5％相当額ずつ課税標準額を引き上げます。

※Aが「評価額×住宅用地特例率」を上回る場合は、「評価額×住宅用地特例率」が今年度課税標準額となります。
※Aが「評価額×住宅用地特例率×20%」を下回る場合は、「評価額×住宅用地特例率×20%」が今年度課税標準額となります。

非住宅用地（住宅用地以外の宅地）に対する負担調整措置

(1)負担水準が70％以上

評価額の70％に課税標準額を引き下げます。

（2）負担水準が60％以上70％未満の場合

前年度課税標準額に今年度課税標準額を据え置きます。

（3）負担水準が60％未満の場合

評価額の60％に達するまで、評価額の5％(令和4年度に限り2.5%)相当額ずつ課税標準額を引き上げます。

 

※Bが「評価額×60%」を上回る場合は、「評価額×60％」が今年度課税標準額となります。
※Bが「評価額×20%」を下回る場合は、「評価額×20％」が今年度課税標準額となります。

宅地の税額の計算例

課税標準の特例や負担調整措置により、評価額から課税標準額を計算します。
課税標準額に税率（固定資産税1.4％、都市計画税0.3％）を乗じ、税額を計算します。

【計算例1】土地200平方メートルに家屋（専用住宅）が建っている場合の土地の固定資産税相当額について

評価額	12,000,000円
評価額×住宅用地特例率（6分の1）	2,000,000円
前年度課税標準額	1,750,000円

（1）負担水準

前年度課税標準額÷（評価額×住宅用地特例率）×100＝負担水準
1,750,000÷2,000,000×100＝87.5％

（2）課税標準額

負担水準が87.5％ですので、「住宅用地、負担水準が100％未満の場合」の式にあてはめます。
前年度課税標準額＋（評価額×住宅用地特例率）×5％＝課税標準額
1,750,000＋2,000,000×5％＝1,850,000円

（3）固定資産税相当額

課税標準額×税率（1.4％）＝固定資産税相当額
1,850,000×1.4％＝25,900円

【計算例2】土地200平方メートルに家屋(店舗)が建っている場合の土地の固定資産税相当額について

評価額	12,000,000円
前年度課税標準額	6,500,000円

（1）負担水準

前年度課税標準額÷評価額×100＝負担水準
6,500,000÷12,000,000×100≒54.1％

（2）課税標準額

負担水準が54.1％ですので、「非住宅用地、負担水準が60％未満の場合」の式にあてはめます。
前年度課税標準額＋評価額×5％＝課税標準額
6,500,000＋12,000,000×5％＝7,100,000円

（3）固定資産税相当額

課税標準額×税率(1.4％)＝固定資産税相当額
7,100,000×1.4％＝99,400円

詳しい内容につきましては、税務課土地グループまでお問い合わせください。